بررسی وضعیت بازار ملک در آذر ماه ۱۴۰۱

آخرین ماه پاییز برخلاف انتظارها اصلا و ابداً با کاهش قیمت مسکن رو به رو نبود. در حقیقت قیمت مسکن تهران در آذرماه، ۲.۹ درصد رشد داشت. گرچه نرخ رشد آن در مقایسه با آبان ماه نصف شده است اما به هیچ وجه کاهش قیمت نداشت. در حقیقت با توجه به وضعیت بازار ارز، قیمت مسکن و به خصوص واحدهای کوچک متراژ و قدیمی، با رشد سرسام آور رو به رو شد.
به گزارش پرشین سازه ، خیلی از کارشناسان در انتظار افزایش قیمت ملک در آذرماه بودند چرا که نوسانات بازار ارز، انتظارات تورمی را به وجود آورده بود. گرچه نرخ تورم ملکی در قیاس با ماه پیشین نصف شد و از ۶.۸ درصد به ۲.۹ درصد رسید اما به طور کلی، قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به ۴۸ میلیون تومان رسید. همین مسئله منجر به محبوبیت فراوان واحدهای نقلی و قدیمی شده است.
آمارها نشان می دهد که تعداد معاملات در آذر ماه سال ۱۴۰۱، از ۱۰ هزار فقره فراتر رفته است. در حقیقت به جز مناطق ۴، ۱۶، ۱۹ و ۲۲ که اندکی با کاهش قیمت مسکن رو به رو بوده اند، قیمت این شاخص در دیگر مناطق تهران افزایشی بوده است.
به طور کلی، متوسط قیمت خانه در منطقه ۱ تهران از ۹۵.۱ میلیون تومان به ۹۹.۴ رسیده است. این نشان می دهد که قیمت ها در این منطقه با رشد ۴.۵ درصدی مواجه بوده اند.
منطقه ۵ تهران که عنوان پر معامله ترین منطقه را یدک می کشد نیز از ۵۶.۳ به ۵۹.۱ میلیون تومان رسید که نشان از رشد ۴.۹ درصدی داشت. در منطقه ۴ تهران شاهد کاهش قیمت ۰.۴ درصدی بودیم. در حقیقت قیمت مسکن از ۵۲.۶ به ۴۲.۴ کاهش پیدا کرد.
کاهش قیمت ماهانه ی مسکن در منطقه ی ۲۲ تهران(حدود ۶.۶ درصد) نیز از اتفاقات عجیب بازار مسکن در آذرماه بود که توجه ها را به خود جلب کرد. قیمت مسکن در این منطقه از ۴۶.۷ به ۴۳.۶ میلیون تومان رسید. احتمالا علت این کاهش قیمت، حجم بالای واحدهای خالی این منطقه در قیاس با دیگر نقاط تهران باشد. همچنین با توجه به این که بیشتر واحدهای موجود در این منطقه نوساز هستند، فروش یکباره تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی در یک یا چند بلوک می تواند شاخص ها را جا به جا کند.
به طور کلی، کارشناسان اعتقاد دارند که علت اصلی رشد قیمت ها در بازار مسکن، نوساناتی است که در بازار ارز رخ داد. بنابراین در صورتی که قیمت ارز کنترل شود، آرامش نیز به بازار ملک برمی گردد.
تحقیقات و گزارش های میدانی نیز نشان می دهد که حجم زیادی از معاملات شکل گرفته در تهران، مربوط به سفته بازان و سرمایه گذاران بوده است و سهم متقاضیان و مصرف کنندگان واقعی در این بازار، کم بوده است. بخش زیاد دیگری از این معاملات نیز مربوط به کسانی بوده است که به دنبال تبدیل خانه های خود به موارد بهتر بوده اند. طبق معمول خانه اولی ها، سهم زیادی از این بازار ندارند.
در حال حاضر، بیش از ۸۰ درصد واحدهای عرضه شده به بازار حدود ۱۰۰ متر هستند. در حالی که سهم معاملات این واحدها در آذرماه، فقط ۲۵.۹ درصد بوده است. در حقیقت اینجا هم تناسبی میان نوع تقاضا با عرضه وجود ندارد. لازم به ذکر است که این وضعیت در طول یک دهه ی گذشته، غالب بوده است.
بررسی معاملات از نظر سن بنا نیز نشان می دهد که تمایل به خانه های قدیمی بیشتر شده است و آپارتمان هایی که بین ۱۶ الی ۳۷ سال عمر دارند، بالاترین افزایش قیمت مسکن را در مناطق ۲۲ گانه ی تهران به خود اختصاص داده اند. بیشتر این واحدهای قدیمی از نوع کوچک متراژ هستند و تراکم بالایی در این محدوده وجود دارد.
سهم واحدهای قدیمی از معاملات آذرماه ۳۱.۷ درصد بوده است. این در حالیست که در قیاس با ماه مشابه در سال گذشته، سهم این واحدها فقط ۱۲ درصد بوده است.
منطقه ی ۱۰ تهران که بیشتر افزایش سالیانه ی قیمت مسکن را به نام خود زده است، با رشد ۵۹.۷ درصدی مواجه بوده است. بیشتر این واحدها کوچک هستند. در حال حاضر قیمت مسکن در منطقه ۱۰ تهران، به طور میانگین ۳۴.۴۵ میلیون تومان است.
وضعیت منطقه ۱ نیز از لحاظ رشد سالیانه چشم گیر بوده است. به نحوی که در طول یک سال گذشته، متوسط قیمت خانه در این منطقه از ۶۹ میلیون تومان در آذرماه سال گذشته به ۹۹.۴ میلیون تومان در آذر امسال رسیده است. به طور کلی متوسط رشد سالانه ی قیمت مسکن در تهران ۴۷.۵ اعلام شده است.